Ações de Despejo em Portugal: Quando e Como os Proprietários Podem Agir
Despejo em Portugal: O Que Acontece Quando um Inquilino Viola o Contrato?
A gestão de imóveis arrendados envolve inevitavelmente lidar com cenários difíceis – e um dos mais desafiantes é quando um inquilino não cumpre as suas obrigações legais e contratuais. Em Portugal, o despejo (ação de despejo) é um processo legal regulado pelo Código Civil Português e pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), e os proprietários devem seguir procedimentos legais rigorosos para reaver a posse do seu imóvel.
Este artigo explica os tipos mais comuns de incumprimento de contrato, os recursos legais formais disponíveis para os proprietários e o curso de ação apropriado, dependendo da situação.
O Que Constitui uma Violação de Contrato?
Vários comportamentos podem constituir uma violação (incumprimento) de um contrato de arrendamento, incluindo:
- Não pagamento da renda durante dois ou mais meses
- Pagamentos atrasados repetidos (mais de quatro vezes num período de 12 meses)
- Violações de cláusulas-chave no contrato de arrendamento
- Recusa em permitir obras urgentes de manutenção ou estruturais
Em tais casos, o proprietário tem o direito de solicitar a remoção do inquilino da propriedade, mas isso deve ser feito através dos canais legais apropriados.
Opções Legais para Proprietários
Existem duas vias legais primárias que um proprietário pode seguir:
- Ação de Despejo – Um processo de despejo judicial que pode ser usado em todos os tipos de incumprimentos contratuais. É mais abrangente, mas geralmente demora mais tempo.
- Procedimento Especial de Despejo (PED) – Um procedimento simplificado e mais rápido disponível exclusivamente para contratos de arrendamento urbano. É comummente usado em casos de rendas não pagas ou outros incumprimentos claros de contrato.
Embora ambas as vias visem alcançar o mesmo resultado – a recuperação da posse do imóvel – elas diferem na sua velocidade, complexidade e âmbito de aplicação.
O Que É o Procedimento Especial de Despejo (PED)?
O PED é um processo especial de despejo regulado pelo Artigo 14.º do NRAU. É gerido pelo Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) e é conduzido principalmente online. O objetivo é permitir uma resolução mais rápida em situações em que os inquilinos não cumprem os termos acordados do contrato de arrendamento.
Condições para Iniciar o PED:
- O contrato de arrendamento deve ser feito por escrito
- O imposto de selo deve ser pago
- O rendimento do arrendamento deve ser declarado à autoridade tributária (AT)
Requisito Inicial – Notificação ao Inquilino: Antes de iniciar o PED, o proprietário deve notificar o inquilino por escrito sobre o incumprimento (por exemplo, renda não paga). Se a notificação não for recolhida ou reconhecida, o proprietário deve emitir uma notificação judicial avulsa através de um representante legal ou oficial de justiça. Só após este passo é que o PED pode começar formalmente.
Principais Passos do Processo do PED:
- Submeter o pedido através do BAS (online ou em papel)
- Confirmar que as formalidades fiscais e contratuais são cumpridas
- O inquilino é notificado por correio registado com aviso de receção
- O inquilino tem 15 dias para responder: pagar, sair ou opor-se
- Se não for apresentada oposição: o BAS emite um título de despejo
- Se o inquilino se recusar a sair: um agente de execução certificado e agentes da polícia podem realizar o despejo – os custos são suportados pelo proprietário
- Se for apresentada oposição: o caso é encaminhado para o tribunal e prossegue sob um processo judicial acelerado
O Que os Proprietários Devem Evitar
Apesar do stress que pode surgir do incumprimento por parte de um inquilino, os proprietários estão legalmente proibidos de tomar as rédeas da situação nas suas próprias mãos. Devem evitar:
- Remover à força os inquilinos ou os seus pertences
- Impedir a entrada dos inquilinos ou mudar as fechaduras
- Cortar o abastecimento de água, eletricidade ou gás
- Aumentar arbitrariamente a renda
- Retaliar contra os inquilinos por fazerem valer os seus direitos
Tais ações não são apenas ilegais, mas podem expor o proprietário a sanções criminais ou civis.
Ação de Despejo (Despejo Judicial)
Se o PED não for aplicável – por exemplo, em arrendamentos não urbanos ou incumprimentos contratuais mais complexos – o proprietário pode iniciar uma ação de despejo judicial completa no tribunal. Este processo começa com uma ação declarativa para o reconhecimento do incumprimento do contrato, seguida (se necessário) por uma ação de execução para recuperar fisicamente o imóvel.
Embora esta via seja mais demorada, proporciona um quadro legal mais amplo e acesso a recursos judiciais que o PED pode não cobrir.
Proteções Adicionais para Inquilinos
A lei portuguesa também prevê proteções especiais para certos inquilinos vulneráveis:
- Inquilinos com 65 anos ou mais
- Inquilinos com deficiências ≥60%
Estes inquilinos podem permanecer no imóvel indefinidamente, a menos que se apliquem exceções específicas, tais como:
- Renovações estruturais profundas
- Utilização do imóvel para o proprietário ou família próxima
Em tais casos, o proprietário deve dar um aviso prévio de pelo menos seis meses e fornecer uma indemnização (mínimo de 2 anos de renda) ou uma alternativa de habitação comparável durante 3 anos.
Nota Final
Navegar pelos procedimentos de despejo requer uma sólida compreensão das obrigações e direitos legais ao abrigo da lei portuguesa. Agir fora do quadro legal não só põe em risco o caso do proprietário, como também pode resultar em responsabilidades significativas.
Na Step Inside Legal, temos uma vasta experiência em ajudar proprietários através de processos de despejo judiciais e extrajudiciais. Para obter orientação jurídica personalizada, marque uma consulta com a nossa equipa ou envie-nos um e-mail para info@stepinsidelegal.com.
Quer esteja a enfrentar incumprimentos de renda, uso indevido de propriedade ou violações contratuais, estamos aqui para o ajudar a navegar no seu próximo passo legal — de forma segura e eficaz.
