O que é um Alojamento Local (AL) em Portugal
O que é Alojamento Local em Portugal – E quando precisa de uma licença?
Arrendar o seu imóvel em Portugal pode ser uma ótima fonte de rendimento. Mas, antes de entregar as chaves ao seu próximo hóspede, precisa de saber uma coisa: está a oferecer um alojamento local (“Alojamento Local” ou AL) – ou apenas um arrendamento normal?
Isto não é apenas uma tecnicidade. A diferença é importante – legal e operacionalmente. Neste artigo, detalhamos o essencial: o que se qualifica como alojamento local, como difere dos arrendamentos tradicionais e quando é obrigado a registar-se e a cumprir as regras de licenciamento de AL de Portugal.
O que conta como Alojamento Local (AL)?
O alojamento local é um regime jurídico em Portugal que permite a particulares ou empresas arrendar imóveis a turistas ou visitantes de curta duração. É regido pelo Decreto-Lei 128/2014, de 29 de agosto, com a redação que lhe foi dada pelo Decreto-Lei 80-A/2023 e pelo Decreto-Lei 76/2024.
Definição legal:
De acordo com o artigo 3.º do Decreto-Lei 128/2014:
“São estabelecimentos de alojamento local aqueles que prestam serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, e que reúnem os requisitos do presente decreto-lei, desde que não se qualifiquem como empreendimentos turísticos.”
Está a operar sob alojamento local se:
- Arrenda o seu imóvel a turistas ou hóspedes de curta duração.
- As estadias são temporárias (de dias a algumas semanas).
- Oferece espaço mobilado, muitas vezes com serviços de limpeza, roupa de cama, check-in/check-out.
Os imóveis de alojamento local devem ser registados na autarquia local e receber um número de Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) antes de iniciar as operações.
Em que é que é diferente do arrendamento de longa duração?
A tabela abaixo resume:
|
Feature
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Local Accommodation (AL)
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Long-Term Rental
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|---|---|---|
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Guest stay
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Short-term, tourists
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Long-term, residents
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License required?
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Yes, AL registration
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No AL license needed
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Legal regime
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AL Laws (Decree-Law 128/2014)
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Rental laws (NRAU, Civil Code)
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Services provided
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Yes – cleaning, check-in, etc.
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No extra services
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Risk
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High if not licensed
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Lower, if proper lease is signed
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Oferecer estadias curtas a turistas sem uma licença de AL é considerado ilegal e pode resultar em sanções.
Quando é obrigado a registar-se como AL?
Se o seu arrendamento se enquadrar nestas características, deve registá-lo como alojamento local:
- As estadias são inferiores a 30 dias.
- O imóvel é anunciado em plataformas como Airbnb, Booking.com, etc.
- São prestados serviços como limpeza, mudança de roupa de cama ou check-in.
- Não assina um contrato de arrendamento formal ao abrigo da lei de arrendamento portuguesa.
Mesmo que apenas alugue ocasionalmente, uma vez que a sua atividade se destina a fins turísticos, é provável que esteja sujeito às regras de AL.
Nota: Algumas cidades (Lisboa, Porto, etc.) declararam zonas de contenção, restringindo ou suspendendo novos registos de AL.
Posso evitar o licenciamento de AL utilizando um contrato de arrendamento?
Na verdade, não – e fazê-lo pode ser contraproducente. As autoridades podem reclassificar a sua atividade como AL se:
- Arrenda a várias pessoas diferentes durante um curto período.
- O mesmo imóvel é consistentemente utilizado para estadias curtas.
- Anuncia publicamente a turistas.
Em alguns casos, a utilização de um contrato de arrendamento padrão pode ser permitida (por exemplo, arrendar a nómadas digitais por mais de 3 meses), mas os contratos pontuais não o protegerão se a atividade for claramente focada no turismo.
O que acontece se não registar o meu AL?
Operar um alojamento local sem registo ou licença pode levar a:
- Coimas da ASAE (Autoridade de Segurança Alimentar e Económica)
- Suspensão das operações
- Recusa de futuras candidaturas de AL para reincidentes
Alguns municípios exigem agora que o registo de AL seja renovado a cada 5 anos – o incumprimento pode levar ao cancelamento automático.
Em resumo
Se está a arrendar a sua casa em Portugal a turistas, mesmo que apenas ocasionalmente, é fundamental saber se se enquadra no regime de alojamento local. Fazer isto mal pode resultar em sérios problemas legais – mas fazê-lo bem abre a porta a um empreendimento lucrativo.
Isto aplica-se mesmo que apenas alugue a sua casa durante os meses de verão ou se alugar apenas parte da sua casa. Desde que as estadias sejam de curta duração e para turistas, o imóvel deve ser registado como alojamento local.
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