Alojamiento local en Portugal: ingresos empresariales frente a ingresos por alquiler
Alojamiento local en Portugal: ¿ingresos por alquiler o ingresos empresariales?
Si posee una propiedad en Portugal y la utiliza para alojamiento local (Alojamento Local, AL), puede que se pregunte: ¿se tratarán mis ingresos como ingresos por alquiler o como ingresos empresariales?
La respuesta se proporciona en el Ofício-Circulado n.º 20180/2015, de 19 de agosto, que aclara cómo la Autoridad Tributaria portuguesa (AT) clasifica los ingresos procedentes del AL en función de la titularidad de la licencia de AL.
La norma clave del Ofício-Circulado n.º 20180/2015
- Si la licencia de AL está a nombre del propietario, los ingresos siempre se consideran ingresos empresariales, incluso si el propietario contrata a terceros para gestionar las reservas, la limpieza o las operaciones diarias. El factor decisivo es el titular de la licencia, no quién realiza los servicios.
- Si el propietario cede la licencia de AL y la explotación a otra persona o empresa mediante un contrato de cesión de explotación adecuado, entonces:
- El propietario obtiene ingresos por alquiler.
- El operador (el titular de la licencia) declara ingresos empresariales.
En otras palabras: lo que importa es quién posee la licencia de AL. El titular de la licencia siempre tributa como ingresos empresariales, mientras que un propietario no operador sin la licencia simplemente obtiene ingresos por alquiler.
Por qué es importante esta distinción
La forma en que se clasifican los ingresos tiene un gran impacto en el tratamiento fiscal y las obligaciones:
- Los ingresos empresariales (para el titular de la licencia de AL) implican el registro como actividad empresarial, la emisión de facturas/recibos, el cumplimiento de las normas del IVA y de la seguridad social, y la declaración según las normas para los ingresos empresariales.
- Los ingresos por alquiler (para el no titular de la licencia que solo alquila la propiedad) siguen el régimen más sencillo para los alquileres de propiedades, sin las obligaciones operativas del AL.
En resumen: esta distinción no es solo formal, sino que cambia la forma en que se le gravan los impuestos y las obligaciones que debe cumplir ante la Autoridad Tributaria portuguesa. Publicaremos una entrada de blog aparte centrada exclusivamente en los diferentes tratamientos fiscales y obligaciones para los ingresos empresariales y los ingresos por alquiler en el AL.
Ejemplos prácticos
1. El titular de la licencia es el propietario
João es propietario de un apartamento en Lisboa, registra la licencia de AL a su nombre y contrata a una empresa para que se encargue de las reservas y la limpieza. Aunque delega la gestión, João sigue siendo el titular de la licencia, por lo que los ingresos son ingresos empresariales.
2. Cesión de Explotación
Maria es propietaria de una villa en el Algarve, pero no quiere ocuparse de las responsabilidades del AL. Firma un contrato por el que cede la licencia de AL a una empresa.
- Maria recibe ingresos por alquiler de la empresa.
- La empresa, como titular de la licencia, declara ingresos empresariales procedentes de la actividad de AL.
Conclusiones clave
- No se trata de quién limpia o gestiona, sino de quién posee la licencia de AL.
- El titular de la licencia siempre tiene ingresos empresariales.
- El propietario, si no es el titular de la licencia, recibe ingresos por alquiler.
Reflexiones finales
El Ofício-Circulado n.º 20180/2015 proporciona una guía clara: en el alojamiento local, lo que importa es el titular de la licencia de AL. Si la licencia está a su nombre, sus ingresos son ingresos empresariales. Si solo alquila la propiedad a un operador que posee la licencia, sus ingresos son ingresos por alquiler.
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