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Compra y venta de Inmuebles en Portugal
Le cubrimos las espaldas.
Desde la primera visita hasta la escritura final, Step Inside Legal hace que el aspecto legal y fiscal de los bienes inmuebles sea fácil de entender, e incluso más fácil de gestionar.
Tanto si compra como si vende, es fundamental comprender las normas legales y fiscales en torno a las transacciones inmobiliarias en Portugal, y es un requisito legal.
Descubra más sobre
normas legales
Normas legales clave para la compra y venta de inmuebles
Las transacciones inmobiliarias en Portugal siguen un marco legal claro que garantiza la protección y la transparencia tanto para compradores como para vendedores. A continuación, se ofrece una visión general práctica de las normas más importantes que se aplican.
Aspectos legales esenciales que debe conocer antes de firmar
Contrato de promesa, depósito e incumplimiento
La mayoría de las transacciones comienzan con un contrato de promesa de compraventa (Contrato-Promessa de Compra e Venda, o CPCV). Este acuerdo asegura los términos del trato antes de que se firme la escritura final. En esta fase se paga un depósito, normalmente entre el 10% y el 20% del precio de venta.
El período estándar entre la firma del CPCV y la finalización de la escritura es de unos 60 días. Si el comprador no cumple, el vendedor puede retener el depósito. Si el vendedor incumple, el comprador puede reclamar el doble del depósito como indemnización.
Contrato de compraventa frente a contrato de construcción
Es fundamental distinguir entre un contrato de compraventa y un contrato de construcción (empreitada). Un contrato de compraventa típico implica la transferencia de un inmueble existente o preaprobado.
Por el contrario, una empreitada rige la construcción de un inmueble y a menudo implica mayores responsabilidades técnicas y responsabilidades posteriores a la finalización para el constructor. Esta diferencia puede afectar a las obligaciones fiscales, las garantías y la forma en que se estructura legalmente la transacción.
Requisitos de forma del contrato
Según la legislación portuguesa, un contrato de compraventa debe ser ejecutado mediante escritura pública ante notario o mediante documento privado autenticado ante abogado o procurador. Sin esta formalidad, el contrato no es legalmente válido.
Inscripción y eficacia frente a terceros
Incluso después de la firma de la escritura, la propiedad del comprador no es totalmente exigible frente a terceros hasta que la transacción se inscribe en el Registro de la Propiedad. Este paso confirma el título legal y protege los derechos del comprador en cualquier disputa futura.
Derechos de tanteo
Ciertas partes pueden tener derecho de tanteo en una venta de inmueble. Estos pueden incluir a inquilinos, copropietarios o entidades públicas como los municipios, especialmente cuando el inmueble se encuentra en una zona de rehabilitación designada. Los vendedores deben notificar a estas partes y proporcionar pruebas de que dichos derechos han sido respetados antes de que se pueda firmar la escritura.
Financiación hipotecaria
Los bancos en Portugal suelen financiar hasta el 90% del valor del inmueble para las residencias principales y el 80% para las segundas viviendas. Los compradores deben cumplir con una relación deuda-ingresos, generalmente limitada al 30%, lo que significa que los pagos mensuales del préstamo no deben exceder el 30% de los ingresos netos del prestatario. Las escrituras de hipoteca a menudo se firman al mismo tiempo que la escritura de compraventa, y la hipoteca se registra como un gravamen sobre el inmueble.
Cumplimiento de la normativa contra el blanqueo de capitales
Todas las transacciones inmobiliarias están sujetas a controles contra el blanqueo de capitales. Los compradores y vendedores deben identificar las cuentas bancarias utilizadas para los pagos. Las transacciones en efectivo superiores a 3.000 euros (o 10.000 euros para los no residentes) están prohibidas. Los abogados y notarios están obligados a llevar a cabo la diligencia debida e informar de las transacciones sospechosas a las autoridades.
Garantías de construcción para inmuebles nuevos
Al comprar un inmueble de nueva construcción, los compradores están protegidos incluso si no contrataron directamente al constructor. La legislación portuguesa establece una garantía de cinco años para los defectos estructurales y protecciones generales para otras fallas en virtud del Código Civil. Cualquier problema debe ser notificado por escrito dentro de un año después de ser detectado.
Documentos esenciales de la propiedad
Lo que necesitará para validar la compra o venta
Para completar legalmente una transacción inmobiliaria en Portugal, tanto los compradores como los vendedores deben reunir un conjunto estándar de documentos. Estos aseguran que el inmueble esté debidamente registrado, libre de problemas legales y que cumpla con las regulaciones de construcción e impuestos.
Certificado del Registro de la Propiedad (Certidão do Registo Predial)
Confirma la titularidad legal y revela cualquier hipoteca o gravamen.
Certificado fiscal (Caderneta Predial Urbana)
Identifica el inmueble a efectos fiscales y muestra su valoración fiscal.
Licencia de uso (Licença de Utilização)
Requerido para edificios residenciales construidos después de 1951 para confirmar el estado legal de habitabilidad.
Certificado de eficiencia energética (Certificado Energético)
Obligatorio antes de la venta o publicidad, esto califica la eficiencia energética del inmueble.
Ficha Técnica de la Vivienda (Ficha Técnica da Habitação)
Requerido para inmuebles con licencia posterior al 30 de marzo de 2004, que detalla las especificaciones de construcción.
Declaración de deuda del condominio
Para inmuebles en edificios compartidos, esto confirma que no hay cuotas pendientes. Puede renunciarse a ello solo si el comprador acepta explícitamente el riesgo.
Documentos de identificación
Se requiere un pasaporte válido o una tarjeta de ciudadano, más el número de identificación fiscal portugués (NIF), de todas las partes.
Declaración de participación del agente inmobiliario
La escritura debe indicar si participó un agente inmobiliario con licencia, incluido su número de licencia y los términos de la comisión, si corresponde.
Nuestros servicios legales
Apoyo legal para transacciones inmobiliarias
Tanto si compra su futura casa como si vende una inversión, contar con el apoyo legal adecuado puede marcar la diferencia.
En Step Inside Legal, ofrecemos soluciones flexibles para ayudarle a navegar por la transacción con claridad y confianza:
01
Obtenga ayuda para redactar o revisar su acuerdo de compra
¿Necesita ayuda para redactar un contrato de promesa (CPCV) o revisar un borrador que haya recibido? Estamos aquí para ayudarle.
Envíe el breve formulario que aparece a continuación y un miembro de nuestro equipo legal se pondrá en contacto con usted con los siguientes pasos, incluido el alcance, el cronograma y los precios para obtener asistencia legal personalizada.
Servicio de redacción o revisión
02
¿Necesita representación legal en la escritura pública?
¿Desea asegurarse de que todo funcione sin problemas el día de la firma? Podemos acompañarle o representarle en la notaría durante la escritura final para verificar los términos, explicar los documentos y proteger sus intereses legales durante todo el proceso.
Obtenga acompañamiento a la escritura
03
Reservar una consulta legal
¿Tiene preguntas sobre su transacción? ¿No está seguro de las condiciones de financiación, la exposición fiscal o el proceso de registro? Reserve una sesión individual con uno de nuestros abogados para obtener asesoramiento claro y práctico específico para su caso.
NORMAS fiscales
Normas Fiscales clave para la compraventa de propiedades
Lo que necesita saber antes de cerrar el trato
Tanto si compra su futura casa como si vende una inversión, comprender las implicaciones fiscales de las transacciones inmobiliarias en Portugal es fundamental y puede ayudarle a evitar sorpresas costosas.
Para compradores
IMT (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
El IMT es un impuesto único que se paga antes de firmar la escritura final. Se calcula sobre el mayor entre el precio de compra o el valor fiscal oficial del inmueble (VPT). Para las residencias principales, las tasas comienzan en el 0% y aumentan progresivamente hasta el 7,5%.
Desde agosto de 2024, los compradores menores de 35 años que adquieran su primera vivienda permanente pueden beneficiarse de una importante desgravación fiscal.
- Los inmuebles valorados hasta 324.058 euros están totalmente exentos del IMT.
- Para las viviendas con un precio entre 324.058 y 648.022 euros, se aplica una exención parcial: solo se debe pagar impuestos sobre la parte que exceda el umbral.
- Los inmuebles superiores a 648.022 euros no se benefician de este régimen.
- Estas exenciones son automáticas y no dependen de los ingresos.
Impuesto de timbre
El impuesto de timbre se aplica a un tipo fijo del 0,8%, también basado en el mayor entre el precio de compra o el VPT. Los compradores menores de 35 años que cumplan los requisitos para la desgravación del IMT tienen igualmente derecho a la exención total o parcial del impuesto de timbre, según los mismos umbrales de valor del inmueble.
IMI (Impuesto Municipal Anual sobre Bienes Inmuebles)
Una vez completada la compra, el nuevo propietario se hace responsable del IMI, un impuesto anual que se aplica sobre el valor fiscal oficial del inmueble. Las tasas oscilan entre el 0,3% y el 0,45%, dependiendo del municipio. El IMI suele pagarse en mayo, con la opción de dividir el importe en cuotas si la factura anual supera los 100 euros.
AIMI (Impuesto Adicional sobre Bienes Inmuebles)
El AIMI se aplica a las tenencias de inmuebles residenciales de alto valor, específicamente cuando el VPT total supera los 600.000 euros por persona. El tipo aplicable es del 0,7%, aumentando al 1% o al 1,5% para las tenencias más grandes o para los inmuebles propiedad de empresas.
Para los vendedores
Impuesto sobre las ganancias de capital
Cuando vende un inmueble por más de lo que pagó originalmente, la ganancia, o ganancia de capital, está sujeta a impuestos en Portugal.
Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra original, ajustada por la inflación y reducida por los gastos elegibles.
Para empresas
IRC
Si el vendedor es una empresa, el 100% de la ganancia de capital se grava como parte del beneficio imponible de la empresa en virtud del régimen del impuesto sobre la renta de las sociedades (IRC).
Se puede aplicar alguna desgravación si la ganancia se reinvierta en activos empresariales que cumplan los requisitos, lo que permite el aplazamiento parcial del impuesto en condiciones específicas.
Para particulares
IRS
Si es un vendedor privado (no una empresa), el 50% de su ganancia de capital se añade a sus ingresos anuales y se grava según los tipos progresivos del IRS, que oscilan entre el 14,5% y el 48%.
Sin embargo, si el inmueble se utilizó para alquileres de corta duración (Alojamento Local) en los 3 años anteriores, la ganancia es totalmente imponible: la reducción del 50% no se aplica.
Puede deducir los gastos elegibles, como las obras de mejora del inmueble (incurridas en los 12 años anteriores), las comisiones de las agencias inmobiliarias, los impuestos sobre bienes inmuebles pagados en la adquisición (IMT e Impuesto de Timbre) y los honorarios de notaría y registro, siempre que estén debidamente documentados.
Exención por reinversión
Los vendedores pueden beneficiarse de la exención parcial o total si el inmueble vendido era su residencia principal y los ingresos se reinvierten en otra vivienda principal.
Para poder optar a ella, la nueva vivienda debe adquirirse en un plazo de 36 meses después o 24 meses antes de la venta.
Además, el inmueble vendido debe haber sido utilizado como residencia principal del vendedor durante al menos 12 meses antes de la venta. Esta norma se aplica a las reinversiones dentro de Portugal u otros países de la UE/EEE, siempre que el contribuyente sea residente fiscal en Portugal.
Para no residentes
A partir de 2023, los no residentes también tributan según los tipos progresivos del IRS (sobre el 50% de la ganancia): ya no se benefician del antiguo régimen fijo del 28%. Para determinar el tipo impositivo, las autoridades fiscales portuguesas tendrán en cuenta los ingresos mundiales del vendedor (ingresos por empleo y/o pensión).
Nuestro servicio fiscal
Orientación fiscal para transacciones inmobiliarias
¿Compra o vende un inmueble en Portugal? Obtenga asesoramiento fiscal experto, antes de comprometerse.
Comprender cómo se aplican los impuestos a su transacción inmobiliaria no solo es importante, sino que puede afectar significativamente a sus costes, cumplimiento y rendimiento de la inversión.
En Step Inside Legal, ofrecemos un servicio de consulta especializado para ayudarle a navegar por las implicaciones fiscales de la compra o venta de bienes inmuebles, adaptado a su caso específico.
Lo que obtendrá en una consulta fiscal:
- Explicación clara del IMT, el Impuesto de Timbre, el IMI y el AIMI para los compradores
- Orientación sobre el impuesto sobre las ganancias de capital (IRS o IRC) para los vendedores, incluidas las exenciones y los beneficios de reinversión
- Aclaración de las exenciones disponibles (por ejemplo, para compradores menores de 35 años o reinversión de la residencia principal)
- Análisis de su situación para ayudarle a minimizar su obligación tributaria y evitar sorpresas
Tanto si compra una casa, vende una propiedad de alquiler o gestiona el impacto fiscal de una transacción transfronteriza, le ayudaremos a tomar decisiones informadas, con total claridad legal y fiscal.
¿Desea asesoramiento fiscal experto antes de firmar su escritura?
Qué esperar
Desde la primera pregunta hasta la firma final
Comprar o vender un inmueble en Portugal no debería ser abrumador. En Step Inside Legal, le guiamos a través de cada etapa del proceso, con claridad legal, información fiscal y apoyo práctico adaptado a su transacción.
Consulta inicial
Comenzamos por comprender su situación, ya sea que esté comprando, vendiendo o ambas cosas, y esbozamos las consideraciones legales y fiscales clave específicas para su caso.
Diligencia debida legal
Antes de que se firme cualquier contrato, revisamos la documentación legal del inmueble: registro de la propiedad, certificado fiscal, licencia de uso, certificado energético, declaraciones del condominio y más. Si está vendiendo, verificamos lo que debe proporcionarse. Si está comprando, señalamos cualquier problema que pueda afectar a la transacción.
Redacción o revisión del contrato de promesa (CPCV)
Preparamos o analizamos el contrato de promesa de compraventa para proteger sus intereses, garantizar el cumplimiento de la legislación portuguesa y anticipar cuestiones prácticas como las condiciones del depósito, las sanciones por incumplimiento y los plazos de finalización.
Preparación para la escritura
Entre la firma del CPCV y la escritura final, le ayudamos a recopilar toda la documentación necesaria. Para los vendedores, esto incluye asegurarse de que todos los documentos del inmueble estén actualizados y sean conformes. Para los compradores, le ayudamos a calcular y pagar impuestos como el IMT y el Impuesto de Timbre, a tiempo y con prueba certificada, para garantizar que todo esté listo para el notario.
Firma de la escritura final
Le acompañamos al notario (o le representamos mediante poder notarial), verificamos los términos finales y nos aseguramos de que la escritura se ejecute correctamente y sea legalmente vinculante. Si la transacción implica financiación bancaria, coordinamos la firma de la hipoteca y la liberación de fondos.
Consulta fiscal y presentación de la declaración
Le asesoramos sobre los impuestos que se aplican a su transacción, desde el IMT y el Impuesto de Timbre hasta las ganancias de capital. Si está vendiendo, le ayudamos a calcular el importe imponible y le explicamos cualquier exención o beneficio de reinversión que pueda aplicarse.
Apoyo posterior a la venta
Después de la escritura, le ayudamos a registrar la nueva propiedad, actualizar los servicios públicos, ponernos en contacto con el condominio (si corresponde) y garantizar que se completen todos los pasos fiscales o administrativos finales.
¿Desea apoyo experto desde la oferta hasta la propiedad?
Hable con nuestro equipo: haga que su transacción inmobiliaria sea sencilla, segura y totalmente conforme.
¿Por qué elegir Step Inside Legal?
Un equipo legal que trabaja con usted y para su transacción inmobiliaria
En Step Inside Legal, no somos solo redactores de documentos, somos un bufete de abogados especializado. Eso significa que no nos limitamos a preparar contratos o presentar formularios. Proporcionamos una orientación legal clara y estratégica, defendemos sus intereses y le apoyamos en cada paso de su compra o venta de inmuebles en Portugal.
Por qué los clientes eligen Step Inside Legal:
Experiencia probada en la legislación inmobiliaria portuguesa, desde la diligencia debida hasta el cierre
Abogados multilingües con una profunda experiencia en la asistencia a clientes internacionales
Con la confianza de expatriados, inversores y profesionales inmobiliarios de todo Portugal
Precios transparentes y contacto directo con los abogados
Clientes reales, resultados reales
Recursos
Comprende en profundidad la legislación inmobiliaria portuguesa
Tanto si va a comprar su primera vivienda, vender una inversión o navegar por el lado legal de la propiedad en Portugal, contar con información precisa y fiable es fundamental. Por eso hemos creado una biblioteca creciente de artículos y guías legales, disponible en portugués, inglés y español, para ayudarle a comprender sus derechos y obligaciones en cada fase de una transacción inmobiliaria.
Explore nuestras guías escritas por expertos:
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Necesito un abogado para comprar o vender una propiedad en Portugal?
Aunque no es legalmente obligatorio, contar con un abogado es muy recomendable, especialmente para los clientes internacionales. Un abogado se asegura de que la propiedad cumpla con la ley, redacta o revisa los contratos, representa sus intereses y le ayuda a navegar por los procedimientos fiscales y de registro.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Portugal?
Sí. Portugal no impone restricciones a la propiedad inmobiliaria extranjera. Tanto los ciudadanos de la UE como los de fuera de la UE pueden comprar libremente, y el proceso legal es el mismo para los residentes y los no residentes.
¿Cuáles son los principales impuestos que debo pagar al comprar una propiedad?
Los compradores deben pagar el IMT (impuesto de transmisiones patrimoniales), el impuesto de timbre (0,8%) y pasarán a ser responsables del IMI (impuesto municipal) anual. El AIMI puede aplicarse a las propiedades de alto valor. Los compradores primerizos menores de 35 años pueden optar a exenciones del IMT y del impuesto de timbre.
¿Cómo se calcula el impuesto sobre las ganancias de capital cuando vendo?
La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra ajustado (teniendo en cuenta la inflación y los gastos deducibles). Los particulares tributan por el 50% de la ganancia, excepto en los casos de alquiler a corto plazo. La reinversión en una nueva residencia principal puede ofrecer una exención total o parcial.
¿Es necesario un contrato de promesa (CPCV)?
No es legalmente obligatorio, pero sí muy recomendable. Vincula a ambas partes y suele incluir un depósito. También puede incluir cláusulas de cumplimiento específico o penalizaciones en caso de incumplimiento.
¿Cuánto tiempo suele durar el proceso de compra?
De media, todo el proceso, desde la firma del contrato de promesa hasta la escritura final, dura entre 30 y 60 días, dependiendo de la diligencia debida, la financiación y la preparación de la documentación.
¿Cuál es el papel del notario en la transacción?
El notario o el abogado certificador se aseguran de que la escritura se firme correctamente, verifican toda la documentación, confirman los pagos de impuestos y registran la transacción ante las autoridades.
¿Puede Step Inside Legal representarme a distancia?
Sí. Con frecuencia actuamos en virtud de un poder notarial para clientes internacionales, gestionando toda la transacción desde la diligencia debida hasta la escritura, incluyendo los pagos de impuestos, la coordinación bancaria y el registro.
¿Necesito un número de identificación fiscal portugués (NIF)?
Sí. Tanto los compradores como los vendedores deben tener un número de identificación fiscal portugués (NIF). Podemos ayudarle a obtener uno, incluso a distancia.
¿Aún tienes preguntas? Hablemos.
Entendemos que la compra o venta de una propiedad en Portugal conlleva preocupaciones legales y financieras.
Si no está seguro de sus derechos, obligaciones o de cómo se aplican las normas a su situación específica, no lo haga solo. Hable con nosotros.
Tanto si necesita ayuda con la documentación, como si quiere aclarar los impuestos, está revisando un contrato de promesa o simplemente quiere saber que está haciendo las cosas bien, estamos aquí para ayudarle.
A veces, un rápido intercambio con un abogado puede ahorrar semanas de incertidumbre.
Simplemente rellene el breve formulario, cuéntenos lo que le preocupa y nos pondremos en contacto con usted con claridad y dirección.
¿Listo para seguir adelante?
Desde la revisión de contratos y la preparación de escrituras hasta la gestión de impuestos y registros, Step Inside Legal ofrece la claridad, la confianza y el apoyo experto que necesita en cada paso de su transacción inmobiliaria en Portugal.