¿Qué es un Alojamiento Local (AL) en Portugal?
¿Qué es el Alojamiento Local en Portugal y cuándo necesita una licencia?
Alquilar su propiedad en Portugal puede ser una gran fuente de ingresos. Pero antes de entregar las llaves a su próximo huésped, debe saber una cosa: ¿está ofreciendo un alojamiento local («Alojamento Local» o AL) o simplemente un alquiler normal?
Esto no es solo una formalidad. La diferencia importa, legal y operativamente. En este artículo, analizamos los aspectos esenciales: qué califica como alojamiento local, en qué se diferencia de los alquileres tradicionales y cuándo está obligado a registrarse y cumplir con las normas de licencia AL de Portugal.
¿Qué cuenta como Alojamiento Local (AL)?
El alojamiento local es un régimen legal en Portugal que permite a particulares o empresas alquilar propiedades a turistas o visitantes de corta duración. Se rige por el Decreto-Ley 128/2014, de 29 de agosto, modificado por el Decreto-Ley 80-A/2023 y el Decreto-Ley 76/2024.
Definición legal:
Según el artículo 3 del Decreto-Ley 128/2014:
“Son establecimientos de alojamiento local aquellos que prestan servicios de alojamiento temporal a turistas, a cambio de una contraprestación, y que cumplen los requisitos del presente decreto-ley, siempre que no puedan calificarse como establecimientos turísticos.”
Está operando bajo alojamiento local si:
- Alquila su propiedad a turistas o huéspedes de corta duración.
- Las estancias son temporales (de días a algunas semanas).
- Ofrece espacio amueblado, a menudo con servicios de limpieza, ropa de cama y registro de entrada/salida.
Las propiedades de alojamiento local deben registrarse en el municipio local y recibir un número del Registro Nacional de Alojamiento Local (RNAL) antes de comenzar a operar.
¿En qué se diferencia del alquiler de larga duración?
La siguiente tabla lo resume:
|
Feature
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Local Accommodation (AL)
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Long-Term Rental
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|---|---|---|
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Guest stay
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Short-term, tourists
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Long-term, residents
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License required?
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Yes, AL registration
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No AL license needed
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Legal regime
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AL Laws (Decree-Law 128/2014)
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Rental laws (NRAU, Civil Code)
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Services provided
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Yes – cleaning, check-in, etc.
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No extra services
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Risk
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High if not licensed
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Lower, if proper lease is signed
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Ofrecer estancias cortas a turistas sin una licencia AL se considera ilegal y puede resultar en sanciones.
¿Cuándo está obligado a registrarse como AL?
Si su alquiler se encuentra dentro de estas características, debe registrarlo como alojamiento local:
- Las estancias son de menos de 30 días.
- La propiedad se anuncia en plataformas como Airbnb, Booking.com, etc.
- Se proporcionan servicios como limpieza, cambio de ropa de cama o registro de entrada.
- No firma un contrato de alquiler formal según la ley de alquiler portuguesa.
Incluso si solo alquila ocasionalmente, una vez que su actividad tiene fines turísticos, es probable que esté sujeto a las normas AL.
Nota: Algunas ciudades (Lisboa, Oporto, etc.) han declarado zonas de contención, restringiendo o suspendiendo nuevos registros de AL.
¿Puedo evitar la licencia AL utilizando un contrato de alquiler?
No realmente, y hacerlo podría ser contraproducente. Las autoridades pueden reclasificar su actividad como AL si:
- Alquila a varias personas diferentes durante un corto período.
- La misma propiedad se utiliza constantemente para estancias cortas.
- Se anuncia públicamente a los turistas.
En algunos casos, se podría permitir el uso de un contrato de alquiler estándar (por ejemplo, alquilar a nómadas digitales durante más de 3 meses), pero los contratos únicos no le protegerán si la actividad está claramente centrada en el turismo.
¿Qué sucede si no registro mi AL?
Operar un alojamiento local sin registro o licencia puede conllevar:
- Multas de la ASAE (Autoridad de Seguridad Alimentaria y Económica portuguesa)
- Suspensión de las operaciones
- Denegación de futuras solicitudes de AL para reincidentes
Algunos municipios ahora exigen que el registro de AL se renueve cada 5 años; el incumplimiento puede llevar a la cancelación automática.
En resumen
Si está alquilando su casa en Portugal a turistas, incluso solo ocasionalmente, es crucial saber si se encuentra dentro del régimen de alojamiento local. Equivocarse en esto podría resultar en serios problemas legales, pero hacerlo bien abre la puerta a una empresa rentable.
Esto se aplica incluso si solo alquila su casa durante los meses de verano o si alquila solo una parte de su casa. Siempre y cuando las estancias sean de corta duración y para turistas, la propiedad debe registrarse como alojamiento local.
¿Necesita ayuda para registrar su AL o asegurarse de que cumple con la ley? El equipo de Step Inside Legal puede ayudarle a navegar por el proceso, de la A a la Z.
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