Comprar una propiedad en Portugal siendo extranjero | Guía legal 2025
Comprar una propiedad en Portugal siendo extranjero: Lo que necesita saber
Portugal sigue atrayendo a compradores de propiedades extranjeros que buscan beneficios de estilo de vida, oportunidades de inversión o vías para obtener la residencia europea. El marco legal en Portugal es abierto y permisivo: no existen restricciones para que ciudadanos extranjeros compren bienes inmuebles, ya sean residenciales, comerciales o terrenos.
Sin embargo, los procedimientos legales, fiscales y administrativos involucrados en la compra de una propiedad en Portugal no siempre son sencillos. Se aconseja a los compradores no residentes que procedan con precaución legal, especialmente cuando no estén familiarizados con el idioma o las prácticas locales.
Esta guía proporciona una visión general detallada de los requisitos legales, los documentos clave, los impuestos y los riesgos potenciales que los extranjeros deben considerar antes de comprar una propiedad en Portugal.
¿Pueden los extranjeros comprar legalmente propiedades en Portugal?
Sí. Portugal no impone restricciones a las personas o entidades extranjeras que adquieren propiedades. Ya sea usted un ciudadano de la UE o de fuera de la Unión Europea, tiene derecho a comprar bienes inmuebles bajo el mismo régimen legal aplicable a los ciudadanos portugueses.
Los derechos de propiedad no están condicionados a la residencia o al estatus de visado. Un extranjero puede comprar una propiedad para uso personal, inversión de alquiler o como parte de un plan de reubicación, incluso sin tener la residencia en el momento de la compra.
También es posible comprar a través de una empresa, ya sea portuguesa o extranjera, lo que puede conllevar consideraciones adicionales de planificación fiscal en función de la jurisdicción del comprador.
Requisitos legales y documentos que necesitará
El primer paso antes de participar en cualquier transacción inmobiliaria es obtener un número de identificación fiscal portugués (Número de Identificação Fiscal – NIF). Este número es obligatorio para cualquier actividad fiscal en Portugal, incluidas las compras de propiedades. Los no residentes suelen obtenerlo a través de representación legal, a menudo a través de un abogado local con poder notarial.
Los documentos esenciales necesarios para la transacción incluyen:
- Un pasaporte válido o un documento de identificación emitido por el gobierno
- NIF (número de identificación fiscal portugués)
- Información de la cuenta bancaria portuguesa
- Poder notarial (si la transacción se gestiona de forma remota)
- Prueba de fondos o ingresos, especialmente si solicita una hipoteca o un visado
El proceso legal de compra de una propiedad en Portugal
Una vez que el comprador ha seleccionado una propiedad, el proceso legal normalmente comienza con la fase de diligencia debida. Un abogado cualificado debe verificar el estado legal de la propiedad: confirmar la titularidad, comprobar si existen hipotecas, gravámenes, licencias de construcción y cualquier posible infracción urbanística.
Tras la diligencia debida, las partes suelen celebrar un Contrato-Promessa de Compra e Venda (Contrato de promesa de compraventa). Este contrato establece los términos principales de la venta, incluyendo el precio, el calendario de pagos, los plazos y las sanciones por incumplimiento. En esta fase se paga un depósito, normalmente el 10% del precio acordado.
La escritura final de compraventa (Escritura Pública de Compra e Venda) se firma ante notario u otra entidad competente. En esta fase, se paga el saldo del precio de compra y la propiedad se transfiere formalmente. La nueva propiedad debe registrarse en el Registro de la Propiedad (Conservatória do Registo Predial) y actualizarse en los registros de la Autoridad Tributaria.
Se aconseja a los compradores extranjeros que se aseguren de que tanto el contrato de promesa como la escritura final sean revisados o redactados por profesionales del derecho, y que el registro se complete con prontitud para proteger sus derechos.
Los documentos esenciales necesarios para la transacción incluyen:
- Un pasaporte válido o un documento de identificación emitido por el gobierno
- NIF (número de identificación fiscal portugués)
- Información de la cuenta bancaria portuguesa
- Poder notarial (si la transacción se gestiona de forma remota)
- Prueba de fondos o ingresos, especialmente si solicita una hipoteca o un visado
Prácticas de inspección y diligencia debida antes de firmar el contrato de promesa
A diferencia de algunas jurisdicciones de derecho común, en Portugal no es una práctica habitual que los compradores encarguen una inspección técnica o un estudio de la propiedad antes de comprarla. El sistema portugués no exige legalmente una inspección de la vivienda antes de firmar el contrato de promesa (CPCV) o la escritura final.
Sin embargo, esto no significa que las inspecciones estén prohibidas o sean desaconsejables. Los compradores, en particular los compradores extranjeros que no están familiarizados con las normas de construcción locales, pueden optar por contratar a un topógrafo o ingeniero independiente para que evalúe el estado de la propiedad antes de firmar el CPCV. Esta inspección puede ayudar a descubrir problemas estructurales, humedad, alteraciones ilegales o construcciones de mala calidad.
Si una inspección es importante para el comprador, se recomienda encarecidamente incluir una cláusula expresa en el CPCV que condicione la finalización del acuerdo a un informe técnico satisfactorio. Este tipo de condición suspensiva es legalmente válida y puede proteger al comprador de comprometerse con un activo defectuoso.
El asesoramiento legal puede ayudar a redactar esta cláusula y a coordinar la inspección técnica antes de la firma del contrato.
Impuestos y costes asociados
La compra de bienes inmuebles en Portugal implica varios impuestos y costes administrativos, que pueden ascender aproximadamente del 6% al 10% del valor de la propiedad.
El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) es un impuesto municipal sobre la transmisión de bienes inmuebles. Se paga antes de la escritura final y se calcula en función del valor de la propiedad, con tipos progresivos que alcanzan hasta el 7,5% para las propiedades urbanas de alto valor.
Además, se debe abonar un Impuesto de Sello (Imposto do Selo) del 0,8% del precio de compra declarado en el momento de la escritura.
Los costes administrativos, como los honorarios notariales, el registro de la propiedad y los honorarios legales, suelen oscilar entre 1.000 y 3.000 euros, en función de la complejidad de la transacción.
Los compradores que requieran financiación a través de un banco portugués también deben tener en cuenta las tasas de tasación bancaria, los costes de la escritura hipotecaria y los impuestos relacionados con la hipoteca, que pueden añadir un 1%-2% adicional del importe financiado.
A partir de 2025, las personas de hasta 35 años podrán beneficiarse de una exención total del IMT (Impuesto Municipal sobre Transmisiones) y del Impuesto de Sello (Imposto do Selo) al comprar una primera vivienda para residencia permanente, siempre que se cumplan determinadas condiciones.
¿Pueden los compradores extranjeros obtener la residencia a través de la inversión inmobiliaria?
La propiedad por sí sola no otorga la residencia. Sin embargo, ciertas inversiones inmobiliarias pueden formar parte de las solicitudes de visado o residencia, dependiendo de las intenciones y la elegibilidad del comprador.
A partir de 2025, el Programa Golden Visa de Portugal ya no permite la inversión directa en bienes inmuebles residenciales como actividad que califique. Sin embargo, las propiedades comerciales o las inversiones en zonas de rehabilitación urbana pueden seguir calificando bajo ciertas condiciones, siempre que se cumplan los umbrales mínimos de inversión.
Otras vías de visado, como el visado D7 (para jubilados y titulares de ingresos pasivos) o el visado D2 (para empresarios y trabajadores independientes), permiten a los solicitantes incluir la propiedad como prueba de alojamiento o vínculos con Portugal.
El asesoramiento legal es esencial para evaluar la vía de inmigración más adecuada y su conexión con la compra de la propiedad.
Riesgos y precauciones
Los compradores extranjeros deben ser conscientes de varios riesgos potenciales:
- Defectos de título o gravámenes no revelados: Realice siempre la diligencia debida legal antes de cualquier pago.
- Construcciones no registradas o problemas de licencia: Estos pueden afectar el valor o la usabilidad de la propiedad y complicar las ventas futuras.
- Acuerdos informales o compromisos verbales: Todos los términos deben estar por escrito y validados legalmente.
- Retrasos en el registro: La demora en la actualización de los registros de propiedad puede exponer al comprador a incertidumbres legales.
Se recomienda encarecidamente que toda la documentación sea revisada por un profesional del derecho, y que la transacción se realice utilizando métodos de pago seguros y verificables.
Conclusión
Portugal sigue siendo uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria extranjera en Europa, gracias a su apertura legal, su mercado inmobiliario estable y su alta calidad de vida. Aunque el proceso es accesible, los compradores extranjeros deben cumplir con requisitos legales y fiscales específicos que a menudo no son familiares para los no residentes.
En Step Inside Legal, ayudamos a clientes internacionales durante todo el proceso de adquisición de propiedades, desde la obtención de un NIF y la apertura de una cuenta bancaria, hasta la negociación del contrato, la realización de la diligencia debida y la representación de los clientes en la escritura final. Nuestro objetivo es proporcionar seguridad jurídica, transparencia y tranquilidad durante su inversión en Portugal.
Si está considerando comprar una propiedad en Portugal, no dude en ponerse en contacto con nosotros para una consulta o una evaluación legal a medida.
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